Stel je voor: je beheert een enorm nieuwbouw-, renovatie- en transformatieprogramma, maar je hebt geen idee hoeveel bezetting je volgend jaar nodig hebt. Locaties worden voor korte tijd beschikbaar gesteld, eisen veranderen voortdurend en de organisatie moet constant meebewegen. Hoe verduurzaam je vastgoed dat per definitie tijdelijk is? In 2022 begeleidden we het COA bij dit vraagstuk. De lessen die we leerden, delen we graag verder in deze blogserie.
Een grote verduurzamingsopgave
Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers vangt jaarlijks tussen de 28.000 en 80.000 mensen op. Die aantallen fluctueren sterk en zijn moeilijk te voorspellen, en het vastgoed moet daar volledig op inspelen. Locaties die vandaag opengaan, sluiten over twee jaar alweer. Bij een traditionele, lineaire bouwaanpak leidt dit tot hoge materiaalkosten, lange bouwtijden en een proces dat allesbehalve duurzaam is. Het COA stond dus voor een grote verduurzamingsopgave, maar wist nog niet precies hoe die eruit zou zien. Projectmanager Merel Stolker begeleidde het COA bij het implementeren van circulaire principes in hun bedrijfsvoering en vastgoedvisie. Wat al snel duidelijk werd: circulariteit was geen extra belasting bovenop een toch al complexe opgave, maar bleek juist een manier om meer grip te krijgen op die complexiteit.
Wat als je gebouwen net zo flexibel zijn als je organisatie?
De uitdaging waar het COA mee worstelde, is bepaald niet uniek. Sterker nog: de vraag naar flexibel vastgoed groeit gestaag in vrijwel alle sectoren. Bedrijven die groeien en krimpen, gemeenten met een wisselende ruimtebehoefte, zorginstellingen die locaties sluiten en openen — ze lopen allemaal tegen dezelfde fundamentele spanning aan. Traditioneel bouwen gaat namelijk uit van permanentie. Je ontwerpt een gebouw, je bouwt het, en je gebruikt het tientallen jaren. Maar wat als je nu al weet dat je over drie jaar moet verhuizen? Wat als de levensduur van een locatie niet in decennia wordt gemeten, maar in jaren of zelfs maanden? Het traditionele model biedt daar geen antwoord op. Circulair denken wel. In plaats van te redeneren vanuit ‘bouwen-gebruiken-slopen’, verschuift de focus naar hergebruik, demontage en het zo lang mogelijk vasthouden van materiaalwaarde. Niet als idealistisch streven, maar als praktische oplossing voor een vastgoedmarkt die steeds meer flexibiliteit vraagt.
Zo ging het COA aan de slag met circulariteit
Maar hoe ziet dat er dan concreet uit? Voor het COA betekende het een fundamentele heroriëntatie op het hele vastgoedproces. Waar een traditionele ontwikkeling eindigt bij de sloper, begint bij een circulaire aanpak juist daar een nieuwe fase. Neem de modulaire balies die in dit traject werden ontwikkeld. Ze zijn ontworpen zonder lijm of vaste verbindingen, zodat ze in één dag volledig gedemonteerd en dezelfde dag nog op een andere locatie heropgebouwd kunnen worden. Geen afval, geen nieuwbouw, een kortere doorlooptijd én een aanzienlijke besparing op materiaalkosten.
Hetzelfde principe geldt voor het moment waarop een locatie sluit. In plaats van direct de sloophamer erin te zetten, wordt eerst zorgvuldig gekeken wat elders nog ingezet kan worden: dakpannen die naar een andere locatie gaan, kozijnen die een tweede leven krijgen, stalen liggers die via marktplaatsen worden verkocht. Wat in een lineair proces afval zou zijn, wordt in dit model behandeld als grondstof. Het eenrichtingsverkeer van het traditionele bouwproces is zo omgevormd tot een kringloop en dat is precies de kern van wat circulair bouwen in de praktijk betekent.
Omdenken
Maar hoe verander je processen die vaak al jarenlang ingebed zijn in de organisatie? We nemen je mee langs alle stappen die nodig zijn om verandering teweeg te brengen, van definiëren en initiëren, via circulair ontwerpen en inkopen, tot circulair onderhoud en uiteindelijk het hergebruik van materialen. In iedere fase van het ontwikkelproces zijn er cruciale momenten waarop je keuzes maakt die bepalen of materialen circuleren of verdwijnen.
In de blogs nemen we je mee door deze zes fases met voorbeelden uit de COA-praktijk. Aan het eind van deze reeks delen we het volledige stappenplan, met materialenlijsten en ontwerpen, om circulariteit standaard onderdeel te maken van jouw bouw- of renovatieproject. Want wat werkt voor 100+ tijdelijke opvanglocaties, werkt ook voor jouw flexibele kantoren, wisselende schoolgebouwen of groeiende zorglocaties.
Lees nu de blogs:
- circulariteit initiëren in een duurzame herontwikkeling
- circulair ontwerpen voor demontage
- inkopen met oog op hergebruik en waardebehoud
- onderhouden op een manier die waarde behoudt
- slopen door te oogsten
- materialen kiezen die biobased of hergebruikt zijn.
Zelf aan de slag met je vastgoed?
Neem contact op met één van onze projectmanagers om te ontdekken welke aanpassingen er mogelijk zijn voor jouw vastgoed.
In 2024 schreven we een handreiking voor het COA. In deze serie delen we de belangrijkste lessen. Dit project is tot stand gekomen dankzij het subsidieproject AMIF Duurzame en Hybride Opvang.
Foto: COA; ontwerp bouwcyclus: Roselien Steur
